في ظل تفاقم أزمة السكن ومع ارتفاع أسعار العقارات وضعف الإمكانية المادية للأفراد، والتطور المستمر في جميع نواحي الحياة، أصبح تعدد الطوابق وبناء العمارات السكنية أمرا منتشرا مؤخرا خصوصا بعد أن شهدت المدن زيادة في الكثافة السكانية.
ومع التوسع الكبير في بناء المجمعات السكنية وتعدد الطوابق والشقق وظهور الأجزاء المشتركة، كانت قد بدأت نزاعات تنشأ بين مالكيها مع توقعات باتساع هذه النزاعات في المستقبل، صحيفة “القضاء” الصادرة عن مجلس القضاء الأعلى سلطت الضوء على توضيح ملكية الطوابق والشقق في العمارات السكنية وحل الإشكاليات المتعلقة وفقاً للقانون العراقي.
وقال قاضي محكمة العمل في الرصافة عدنان خالد مجيد في حديث لـ”القضاء”، إنه “في حالة تعدد الملاك للشيء الواحد سيكون استغلال هذا الشيء أكثر تعقيدا مما لو انفرد به شخص واحد، فإذا كان هناك مبنى مكون من شقق او طوابق وكان المبنى مجزأ بين عدة ملاك بحيث يكون كل طابق أو شقة مملوكة ملكا خاصا لأحد أو منهم، فأن المشرع العراقي حدد حقوق والتزامات كل منهم من خلال القانون رقم 61 لسنة ۲۰۰۱ الذي فصل فيه حقوق والتزامات مالكي الطوابق والشقق في العمارات السكنية والتجارية“.
وأضاف مجيد أن “القانون المذكور يتكون من (15) مادة بين فيها المقصود بالعمارة، وهي البناية المتكونة من طابقين أو أكثر، المشيدة بموجب إجازة صادرة من جهة مختصة والتي يمكن افرازها الى منطقة أو شقق وتسجيلها باسم مالكها وفقا لأحكام قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971 والقوانين الأخرى ذات العلاقة“.
وتابع أن “القانون نظم العلاقة بين الشركاء في تلك العمارات وكيفية انتفاع كل واحد منهم بحصته وكذلك كيفية استعمال الأجزاء المشتركة وضرورة أن يسهم كل شريك في تكاليف حفظها وصيانتها وإدارتها بحسب حصته فيها“.
وأشار مجيد الى ان “من الصعوبات التي تواجه مالكي الطوابق والشقق هي إدارة الأجزاء المشتركة فيها بسبب اختلاف مصالحهم مما ينعكس سلباً على إدارة العقار”، لافتاً الى أن “المشرع العراقي تدخل في حل هذه الإشكالية من خلال تأسيس جمعية بين مالكي العقار وشاغليه تسمى جمعية الملاك لإدارة هذه الأجزاء وتتمتع هذه الجمعية بالشخصية المعنوية استناداً لأحكام قانون التعاون رقم 15 لسنة 1992“.
ونوه الى ان “ما يميز حق الملكية عن سائر الحقوق العينية الأخرى هو ان صاحب حق الملكية يتسلط على الشيء المملوك له بطريقة مباشرة، وبحكم هذا التسلط يستطيع التصرف ماديا وقانونيا على الوجه الذي يراه”، مشيراً إلى ان “حق الملكية حق دائم لا يسقط بعدم الاستعمال فإذا ترك المالك ملكه دون استخدام فان ذلك لا يؤدي الى حرمانه من ملكه مهما طالت المدة، وبالتالي لا يستطيع احد ان يدعي تملكه شيئا مملوكا للغير بدعوى أن مالكه تركه بدون استعمال مدة طويلة، فالملكية لا يلحقها التقادم المسقط“.
من جانبه، أكد القاضي كاظم عبد جاسم الزيدي ان “الأجزاء المشتركة لم تعد مقتصرة على السُّلم والسطح وإنما متعددة كالحدائق والمتنزهات والمرائب المشتركة والمسابح وغيرها من المرافق الخدمية“.
وقال الزيدي ان “طبيعة البناء في ملكية الطوابق والشقق تستوجب غالبا ان يكون البناء بحاجة إلى إصلاحات وترميمات دورية بغية أداء الغاية المنشودة منه ويبقى في حالة جيدة تسمح لشاغلي الشقق والطوابق الانتفاع بها على الوجه السليم، وحتى تتحقق هذه النتيجة فانه يجب على كل مالك لطابق أو شقة ان يحافظ على البناء من خلال قيامه بالإصلاحات وترميم الأجزاء المشتركة”، داعيا الى “ضرورة الزام الشركاء بصيانة الأجزاء المشتركة لان عدم الصيانة يؤدي إلى هلاك البناء“.
وأضاف أن “العديد من المشاكل قد تثار بخصوص بيع الشقق في المجمعات السكنية منها العقد والإخلال بشروط الاتفاق وبنود العقد و الإخلال من جانب المســـــتثمر بالمواد المستخدمة في البناء وطبيعة البناء والمساحة المتفق عليها”، لافتا إلى أن “قـــانون الاستثمار العراقي لم يتضمن تحديدا للعقوبات أو الغرامات التي تفرض على المستثمر بالطرق القانونية في حالة تعثر تنفيذه للمشروع الاستثماري أو تأخره أو تجاوزه على المزايا الممنوحة له أو عدم تنفيذه للضوابط والالتزامات المحددة“.
ويرى أن من “الضروري فرض عقوبات وغرامات على المستثمر في هذه الحالات ومن المهم صياغة نص قانوني ينظم عقود بناء المجمعات السكـــــنية وذلك لتسهيل عملية التعاقد“.
